Cuprins
A
C
E
I
Acord unic (AU)
Acordul Unic (AU) reprezinta documentul cu valoare de aviz conform, necesar pentru elaborarea si emiterea Autorizatiei de Construire / Desfiintare, întocmit în baza concluziilor si propunerilor rezultate ca urmare a examinarii si aprobarii documentatiilor tehnice depuse în vederea autorizarii, insumand conditiile si recomandarile formulate prin:
a) avizele si acordurile pentru utilitati urbane privind racordarea obiectivului si a organizarii executiei lucrarilor la retelele de utilitati urbane (apa/canal, electricitate, gaze, termoficare, telecomunicatii, salubritate, transport urban);
b) avizele si acordurile specifice privind prevenirea si stingerea incendiilor, apararea civila, protectia mediului si a sanatatii populatiei.
Acordul unic se elaboreaza de structurile de specialitate constituite sub autoritatea administratiei publice locale.
Autorizatia de construire (AC)
Autorizatia de Construire (AC) este actul de autoritate al administratiei publice locale – consilii judetene si consilii locale municipale, orasenesti si comunale, pe baza caruia se pot realiza lucrari de constructii.
Autorizatia de construire se emite în cel mult 30 de zile de la data înregistrarii cererii, pe baza documentatiei depuse, care va cuprinde:
a) certificatul de urbanism;
b) dovada titlului asupra terenului si/sau constructiilor;
c) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii;
d) avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin Certificatul de Urbanism;
e) dovada privind achitarea taxelor legale.
Executarea lucrarilor de constructii se poate face numai pe baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie.
Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire stabileste o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat sa înceapa lucrarile. În aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, în conformitate cu proiectul tehnic.
Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire. În situatia în care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism.
Investitorul are obligatia sa înstiinteze autoritatea emitenta a autorizatiei de construire, precum si inspectoratul teritorial în constructii asupra datei la care vor începe lucrarile autorizate. În caz contrar, daca constatarea faptei de începere a lucrarilor fara înstiintare s-a facut în termenul de valabilitate a autorizatiei, data începerii lucrarilor se onsidera ca fiind ziua urmatoare datei de emitere a autorizatiei.
Valabilitatea autorizatiei se mentine în cazul schimbarii investitorului, înaintea finalizarii lucrarilor, cu conditia respectarii prevederilor acesteia si a transcrierii actelor care confera dreptul de construire.
În situatia în care în timpul executiei lucrarilor, si numai în perioada de valabilitate a autorizatiei de construire, survin modificari de tema privind constructia autorizata, care conduc la necesitatea modificarii acesteia, titularul are obligatia de a solicita o noua autorizatie, potrivit legii. Pentru obtinerea noii autorizatii de construire solicitantul va depune o documentatie, elaborata cu conditia încadrarii noilor propuneri în prevederile documentatiilor de urbanism aprobate si numai în limitele avizelor si acordurilor obtinute pentru autorizatia initiala.
Nu este necesara emiterea unui nou certificat de urbanism.
Taxa pentru eliberarea autorizatiei de construire se calculeaza potrivit legii.
Taxa pentru prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.
Autorizatia de desfiintare (AD)
Autorizatia de desfiintare (AD) se emite în aceleasi conditii ca si Autorizatia de Construire (AC).
Demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, partiala sau totala, a constructiilor si instalatiilor aferente constructiilor, a instalatiilor si utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de constructii de sustinere a acestora, închiderea de cariere si exploatari de suprafata si subterane, precum si a oricaror amenajari se fac numai pe baza Autorizatiei de Desfiintare (AD) obtinute în prealabil de la autoritatile pe al caror teritoriu administrativ se executa lucrarile: presedintii consiliilor judetene, primarul general al municipiului Bucuresti, primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucuresti sau ai oraselor si comunelor.
Certificatul de urbanism (CU)
Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului – spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii, etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructi.
Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism:
– cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului
– documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism
– plan de incadrare in zona ( scara 1:5000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie
– plan de situatie ( scara 1:1000, 1:1500) si memoriu de prezentare
– act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului (optional)
Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT)
Coeficientul de Utilizare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).
Extravilan
Unitati administrativ teritoriale – parte din unitatea administrativ teritoriala cuprinsa in afara intravilanului delimitata cadastral potrivit legii.
Intravilan
Unitati administrativ teritoriale – parte din unitatea administrativ teritoriala, legal delimitata, destinata construirii si habitatiei.
Plan topografic
Reprezentare conventionala in plan, analogica sau digitala, a unei suprafete de teren, intr-o proiectie cartografica si intr-un sistem de referinta.In Romania planul topografic se intocmeste in sistemul de proiectie Stereografic 1970 si in Sistemul de referinta Marea Neagra 1975.
Plan cadastral
Plan tematic intocmit pentru nevoile cadastrului general pe care sunt redate detaliat pozitia si numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate si parcelelor, categoriile de folosinta a terenurilor si constructiile permanente.
Proiectul pentru autorizatia de construire (PAC)
Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii.
Actele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire:
– cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa
– proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe)
– documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie
– actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie
– certificatul de urbanism
– avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism
– declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului
Proiectul pentru autorizatia de demolare/desfiintare (PAD)
Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.
Procentul de Ocupare al Terenului (POT)
Procentul de Ocupare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu: POT = 25%). P.O.T-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 25%, atunci vom putea construi pe sfert din suprafata terenului).
Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste in functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si in functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (C.U.T), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.
Plan Urbanistic de Detaliu (PUD)
Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (P.U.G-ul) si Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. P.U.D-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista P.U.D pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza P.U.G-ului si P.U.Z-ului.
Plan Urbanistic General (PUG)
Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, P.U.G-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, P.U.Z-urile si apoi P.U.D-urile.
Plan Urbanistic Zonal (PUZ)
Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile P.U.G-ului localitatii din care face parte. Prin P.U.Z se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (P.U.Z-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).
Proiect Tehnic (PT)
Proiectul Tehnic ( PT ) consta in documentatia – piese scrise si desenate -, cuprinzand solutiile tehnice si economice de realizare a obiectivului de investitii si pe baza careia se executa lucrarile autorizate.
Proiectul Tehnic ( PT ) este piesa principala din dosarul depus pentru obtinerea Autorizatiei de Construire. PT-ul se realizeaza urmand specificatiile din Certificatul de Urbanism.
Pentru realizarea PT-ului, proprietarul (sau investitorul) trebuie sa apeleze la un proiectant (arhitect autorizat). Arhitectul autorizat realizeaza proiectul impreuna cu un inginer de rezistenta autorizat (“structuristul”) si cu unul sau mai multi ingineri instalatori autorizati (sunt trei proiecte de instalatii: electrice, sanitare si termo-ventilare).
Proiectul trebuie sa fie stampilat de un numar de “verificatori” stabiliti prin lege: verificatorul de arhitectura (arhitect), verificatorul de rezistenta (inginer constructor) si verificatorul de pompieri. Acestia nu pot fi si autori ai proiectului (verificatorii sunt profesionisti aparte, numarul lor fiind extrem de limitat). Proiectantii sunt cei care obtin aceste stampile de la verificatori.
Proiectul trebuie sa obtina de asemenea un numar de avize, mentionate prin Certificatul de Urbanism (apa, canalizare, mediu, pompieri, etc). In general, tot proiectantul este cel care se ocupa si de obtinerea acestor avize, desi legea prevede ca aceasta obligatie cade in sarcina proprietarului.
Ridicarea topografica
Ridicarea topografica este complexul de operatiuni de pe teren si din birou, prin care se determina pozitia în plan si în spatiu a unor puncte de pe suprafata topografica în scopul obtinerii unui plan topografic.
Ridicarile topografice pot fi: numerice, fotogrammetrice si mixte.
Studiul geotehnic
Este o documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia terenului, adancimea nivelului freatic, adancimea optima de fundare a constructiei, capacitatea portanta a solului, furnizand inginerului proiectant al structurii de rezistenta informatiile necesare pentru a dimensiona corect fundatia cladirii. Acesta nu se rezuma doar la realizare de noi constructii, ci si la modernizarea, extinderea, realibitarea sau extinderea uneia vechi. Tot studiul geotehnic ofera solutii pentru alte categorii de lucrari cu ar fi stabilizarea unei alunecari de teren ce pune in pericol un anumit obiectiv (ex: o casa, un drum) sau ofera tehnologii de imbunatatire a terenurilor de fundare.